주택임대차 보호법의 보호내용

◇ 주택임차권의 대항력


주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마
친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.


제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든 사람은 그 주
택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미이며, 이것은 결국 임대차기간 중 주택의 소
유자가 변경되더라도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계되어 임차인은 계
약기간 동안(보증금을 준 경우에는 그 보증금을 반환받을 때까지) 그 집에서 쫓겨나
지 않고 생활할 수 있다는 것이다.


그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기
나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등
기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에
게 대항할 수 없다.
따라서 주택을 임차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등
기 여부 등을 확인할 필요가 있다.


◇ 임차주택양수인의 임대인지위 승계


!^?임차주택의 양수인!^?이라 함은 매매, 교환 등 법률행위에 의하여 임차주택의 소유권
을 취득한 자는 물론 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의하여 임차주택
의 소유권을 취득한 자를 말한다. 그러나 여기서 주의해야 할 점은 임차주택의 양수인
이라고 하여 모두 임대인의 지위를 계승하는 것은 아니라는 점이다. 즉, 앞에서도 설
명한 바와 같이 임차권보다 선순위인 저당권 또는 가등기 등에 기하여(경매 또는 본등
기의 이행방법으로)소유권을 취득한 사람은 그 임차주택의 양수인인 것만은 틀림없으
나 임차인은 그들에 대하여 임차권을 주장할 수 없으므로 이들은 !^?임차주택의 양수
인!^?에 포함되지 않는다.
임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차계약서에서 정하여
진 권리와 의무를 모두 이어받는 것으로 임차주택의 소유권변동 후에 발생할 차임청구
권이 양수인에게 이전하는 것은 당연하지만 그전에 이미 발생하였으나 아직 지급되지
아니한 차임청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인
에게 당연히 계승되는 것은 아니라고 보아야 할 것이다. 또한 보증금 또는 전세금반환
채무는 임차주택의 반환채무와 동시이행관계에 있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담
하여야 한다.


◇ 임차인의 우선변제권


구법률에서는 임차인의 입주시보다 후에 설정된 담보물권 등이 임차인보다 우선변제
를 받는 일이 있어 임차인의 보호에 미흡하였었는데, 1989. 12. 30. 개정된 주택임대
차보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임
차인에게 순위에 의한 우선변제권을 인정하였다.
즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증
서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권
리자  기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임
차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권에는
우선하지 못한다.
임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날짜 현재에 임대차계약서
가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍
는 것을 말하며, 확정일자인을 받기 위하여는 임대인의 동의가 필요 없다.
임대차계약서의 확정일자는 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료(통상 1,000원)를
납부하면 법원서기, 공증인으로부터 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른 권리자와의 우선
순위를 결정하는 것은 임대차계약체결일이 아니라 확정일자를 받는 날이므로 임차인
은 임대차계약체결 후 가능한 빠른 시일 내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호
를 위해 필요하다.
순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액
의 보증금의 경우에도 그 적용이 있다.
주택임대차보호법 제3조 1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인
은 임대차가 종료된 경우가 아니더라도 배당요구 종기까지 배당요구 신청을 하면 매각
대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 다
만, 임차인은 임차주택을 매수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다.
임차인이 임차보증금반환채권의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기하여 경매신
청을 하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 보지
아니하므로 임차인이 주택을 비우지 아니하고도 경매를 신청할 수 있다(법 제3조의2
제1항).


◇ 임차권등기명령제도


임대차가 종료되었음에도 임차인이 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 경
우가 많고, 근무지 변경 등으로 이사할 필요가 있는 경우에도 보증금을 반환받지 못
할 것을 우려한 나머지 이사를 하지 못하는 등의 문제점이 나타남에 따라 1999. 1.
21. 개정으로 임차권등기명령제도를 신설하였다.
즉, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을
신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하고,
만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우
선변제권을 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지
않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되므로 임차인이
자유롭게 주거를 이전할 수 있다(법 제3조의3).
또한, 민법 제621조의 규정에 의한 임차권등기에도 이 법에 규정된 임차권등기명령에
의한 임차권등기와 동일한 효력을 가지므로 우선변제권을 행사할 수 있다(법 제3조의
4 제1항).


◇ 주택임대차계약기간의 2년 보장


주택임대차의 기간은  당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기
간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임대차기간을 2년
이하로 약정한 경우 임대인은 2년 이하의 약정기간을 주장할 수 없으나 임차인은 이
를 주장할 수 있다(법 제4조 제1항).
임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지
또는 조건을 변경하지 아니하거나 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우
에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다
(법 제6조 제1항).
다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무
를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임
을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다.


◇ 임대인의 차임증액청구권 제한


민법상 임대차계약의 당사자는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동
으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니할 때에는 증액이나 감액을 상대방에게 청구
할 수 있다.
그러나 주택임대차보호법은 위와 같은 차임증감청구권을 인정하되, 임대인의 차임증액
청구권을 제한하여 임차인을 보호하고 있다.
즉 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는
하지 못하도록 하였고, 설사 1년 후 올리는 경우에도 기존차임의 5%를 초과할 수 없도
록 하고 있다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액
의 연 14%의 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.


◇ 일정한 범위의 보증금 최우선변제권


일정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보증금에 관하여는 다른 담보물권자보다도 우
선하여 변제받을 수 있다.
그 범위는 수도권 중 과밀억제권역(서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양,
수원, 성남, 안양, 부천, 과천, 의왕, 군포, 시흥)은 4,000만 원(일부지역 제외) 이하
의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,600만 원까지 우선변제권이 인정되
고, 광역시(인천광역시 제외)에서는 3,500만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임
차인에 한하여 1,400만 원까지 우선변제권이 인정되고, 기타지역은 3,000만 원 이하
의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,200만 원까지 우선변제권이 인정된
다.
다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 당해 임차주택 소유자에 대한
일반채권자는 물론 그 주택 위에 선순위저당권 등 담보물권을 가진 자(임차인보다 선
순위로 등기되어 있어도 물론이다)보다도 우선하여 당해주택(대지포함) 가액의 2분의
1 범위 내에서 보증금을 반환받을 수 있다는 것이다.
우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대한 우선변제권이 인정되는 것이 아니므로
(예 : 3,000만 원의 보증금이라면 주택가액의 2분의 1 범위 내에서 1,200만 원만 인
정)보증금전액의 우선변제권을 보장받기 위하여는 앞에서 설명한 바와 같이 임대차계
약서에 확정일자인을 받아두어야 한다. 즉 일정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보
증금에 대하여 최우선변제권을 갖게 되지만 그 전액에 대하여 최우선변제권이 인정되
는 것이 아니므로 그 전액에 대한 우선변제권을 인정받기 위하여는 임대차계약서에 확
정일자인을 받아 두어야만 한다.


◇ 월차임 전환시 산정률의 제한


보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 보증
금에 곱할 비율은 연 14%를 초과할 수 없도록 하여 임대인의 과도한 월세 요구를 제한
하고 있다.
예를 들면 보증금 1,000만 원을 월세로 전환하는 경우는 월 116,666원을 초과하여 받
을 수 없다.
(1,000만 원 × 0.14 × 1/12 = 116,666원)
다만, 본 조항은 계약 존속 중에 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에
적용되는 조항으로서 최초 계약에는 적용되지 아니한다.


◇ 임차권의 승계


임차인과 사실상 혼인관계에 있는 자는 민법상 재산상속권이 없으므로 임차인이 상속
권자 없이 사망한 경우에는 민법 제1058조의 규정에 따라 당해 주택임차권 및 보증금
등 반환청구권은 국가에 귀속되고 상속권자가 있는 경우에는 그 상속권자가 주택임차
권 및 보증금 등 반환청구권을 상속하게 된다. 따라서 사실상 혼인관계에 있는 자는
임차인의 사망으로 인하여 그 임차주택에서 쫓겨나는 신세가 되고 만다.
이러한 불합리를 제거하고 임차인과 사실상 혼인관계에 있는 자의 주거생활의 안정을
보장하기 위하여 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 임차권은 그 주택에서 임차
인과 함께 살고 있던 사실상 혼인관계에 있는 자에게 승계되도록 하고, 한편으로 상속
권자가 있는 경우에도 그 상속권자가 임차인과 함께 살고 있지 않을 때에는 임차권은
사실상 혼인관계에 있는 자와 비동거자인 상속권자 중 2촌 이내의 친족이 공동으로 승
계토록 하고 있다(법 제9조).
!^?사실상 혼인관계에 있는 자!^?라 함은 혼인예식 등 실체상의 혼인절차는 밟았으나 다
만 민법 및 호적법에서 정하는 혼인신고 절차만을 밟지 아니한 부부관계에 있는 자를
의미한다.

출처
대한법률구조공단
 http://www.klac.or.kr/content/view.do?code=263&vc=33482